Почему можно купить квартиру, но выселить оттуда жильцов нельзя?

Покупая квартиру, мы думаем о том, какой ремонт в ней сделать и как вписать в интерьер свое любимое кресло. Однако никто из нас не думает о том, что квартиру придется делить с совершенно незнакомыми людьми.
Ситуация:
Мужчина купил квартиру в Подмосковье. Прежний хозяин предупредил его о том, что там пока живут квартиросъемщики, однако они должны съехать оттуда со дня на день, потому что договор аренды с ними уже закончился.
Покупатель не особо переживал по этому поводу, поскольку в договоре купли-продажи было указано, что арендаторы должны покинуть жилье в течение десяти дней.
С такой ситуацией сталкиваются многие. Однако пока закон никак не регулирует вопросы выселения из жилья старых хозяев и арендаторов после его продажи. Поэтому пункт о выезде жильцов и снятия квартиры с регистрационного учета просто прописывается в договоре.
Однако арендаторы из нашей истории из квартиры выселяться отказались: они оформили постоянную регистрацию на основании соглашения о безвозмездном пользовании. Его заключил бывший хозяин.
Бывший владелец даже пытался выселить жильцов через суд, но проиграл дело. Договор безвозмездного пользования с арендаторами продавец заключил на пять лет с автоматической пролонгацией, если на момент окончания срока аренды собственник не вернет полтора млн страхового депозита.
Поскольку бывший собственник деньги арендаторам не вернул, срок действия договора автоматически продлился. Смена собственника на изменение условий договора никак не повлияла. В этом случае покупатель просто стал новым наймодателем.
Суд встал на сторону арендаторов, им разрешили и дальше проживать в квартире. Покупатель мог бы расторгнуть договор купли-продажи в суде, но на это требуется много времени, а знать исход дела наверняка невозможно. Даже если суд постановит вернуть деньги, вполне возможно, что покупатель их не получит. Продавец легко может их спрятать, а имущества для взыскания у него может не быть в принципе.

Кто остался в плюсе в этой истории?
Таким образом, в плюсе оказались только продавец – в суд на него пока никто не подал, и деньги от арендодателей и покупателя он получил. Квартиросъемщики, хоть и активно ходят по судам, но крышу над головой тоже имеют, вполне вероятно, что их полтора млн рублей уже окупились. А выселить их через суд сложно. Пока убытки есть только у покупателя.

Кого еще нельзя выселить?
 Договор безвозмездного пользования – далеко не один вариант, как можно получить не выселяемых жильцов. Иногда на квартиру имеет право гражданин, который и вовсе в ней не прописан.
К ним относится супруг, который получает право пожизненного проживания в квартире, право на приватизацию которой он отдает второму супругу. Даже если супруг-собственник продаст квартиру, другой все равно имеет право на проживание в ней, независимо от смены владельцев.
 Восстановить прописку могут и граждане, которые отбывали наказание в местах лишения свободы, если их выписали из квартиры и поставили на учет по месту пребывания.
Право пользования жильем может возникнуть также по завещательному отказу. По нему завещатель обязывает наследников предоставить право пользования какому-либо лицу, например, внебрачному ребенку. Так, наследодатель может написать завещание, где обяжет супругу пустить внебрачного ребенка в их квартиру. Наследница может даже продать жилье, однако ребенок имеет право жить в нем до тех пор, пока добровольно из него не выпишется.

Покупателю лучше заранее проверить документы на приватизацию, а также домовую книгу, чтобы вовремя обнаружить таких неожиданных жильцов.
Помните, что перед покупкой, продавец обязан не только предупредить вас о том, что в помещении живут другие лица, но и указывать такое обстоятельство в договоре купли-продажи.